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郴州两兄弟争房产对簿公堂私人建房用地遭质

来源: 时间:2018-08-07 10:18:09

郴州两兄弟争房产对簿公堂 私人建房用地遭质疑

哥哥持房产证起诉弟弟,要其搬出已居12年的住宅;弟弟凭付款收据起诉哥哥,要其办理房产过户手续;85岁的老父亲,不得不上法庭与儿子们“面对面”。纠葛背后,房产证及土地属性成双方博弈焦点。集体土地如何变成国有土地?国有土地如何划拨给私人建房?一石激起千层浪。房产局、国土局和市政府不经意间成为被告。

6月25日,56岁的邓奕发从郴州市国土局出来,步履迟缓。3年来,为了房子,他已成为国土局和法院常客。

一栋房,一家人,四起官司

邓奕发住的房子位于郴州市北湖区燕泉街道三里田村一个叫桐梓坪的地方。这栋建筑一楼住着邓奕发一家,二楼住着父亲张庆寿,三楼住着二哥张荣林一家。每层面积约90平方米。

出生几个月后,邓奕发被父亲送到乡下一户人家收养。养父养母去世后,他2001年被父亲召回身边。张庆寿和另外两个儿子张新林、张荣林1997年在桐梓坪组购地建了三层房屋。老大张新林常年在外工作,一楼便转给老三邓奕发居住。

“当年我父母和两个哥哥都说好了,把一楼卖给了我。”邓奕发告诉。

2011年4月,老二张荣林向法院提起诉讼,要老三邓奕发搬离住所。张荣林出示2010年11月郴州市房产局颁发的《房屋所有权证》。

2012年12月,邓奕发出示当年交房款收据,向法院起诉两位胞兄张荣林、张新林以及父亲张庆寿,要求将一楼房产所有权过户给自己。

夹杂在这两起民事官司之中的,还有两起行政诉讼:邓奕发起诉郴州市房产管理局,认为其核发张荣林的房产证有误,要求撤销;他同时起诉郴州市政府和郴州市国土局,认为其在土地审批过程中违法。

房产证是怎么来的

令邓奕发感到遗憾的是,法院至今没有对张荣林的房产证和土地证问题进行审理。“根本就没进行实体审查,在形式审查这个环节就否决了。”邓奕发的代理律师陈智锋介绍。

原来,北湖区法院和郴州市法院2012年先后作出裁定,认为郴州市政府、国土局和房产局向张荣林的颁证行为,对邓奕发的权利义务“并不产生实际影响”,驳回其起诉。

行政诉讼之后,在张荣林房产证“有效”的认定下,2013年5月,北湖区法院判决邓奕发搬离住所。邓遂提出上诉,并起诉张荣林,要其办理房产过户手续。

此案中,房产证成为“胜负手”。

张荣林的房产证显示,建筑面积为266.44平方米的三层住宅,其土地号为“郴国用(2010)第1189号”,土地使用权取得方式一栏注明为“行政划拨”。

张荣林的《国有土地使用证》由郴州市政府2010年8月颁发,其使用权类型注明为“划拨”。建设项目注明为“私人住宅”。

集体土地怎么成了国有

争议房产的土地原为三里田村桐梓坪组的集体土地。1997年6月,城镇居民张荣林与桐梓坪组签署《征地协议》,支付27800元获得90多平方米的土地“所有权”。之后,他申办相关土地手续。

时任桐梓坪组组长曾庆书告诉,按照程序,建房的土地审批由组、村先签具意见,再报上级部门审批。“张荣林拿审批表给我签字的时候,上面已有部门签字。还征求我们组的意见,明摆就是走形式嘛。”

张荣林建房审批环节的《郴州市私人建设规划审核表》显示,村组签字同意的时间为1997年5月,但时任郴江乡国土所所长邓庆进在“政府意见”栏签字同意的时间,却是村组签字之前的1995年5月22日。

1997年6月,张荣林的住宅用地获郴州市政府“国有划拨”。2010年8月,张取得《国有土地使用证》,之后据此获得房产证。

“你私人与组里签个征地协议,然后上面批准,集体土地就变成国有土地了,哪这么简单?”陈智锋质疑。

律师:国有土地划给私人建房涉嫌违法

6月25日,郴州市国土局城区分局局长邓庆进介绍,当年张荣林和组里签了协议,支付了相关补偿款,国土部门和市政府经过审批,将集体土地变更为国有土地,“1999年的国土法实施之前,市里有10亩审批权。当然,现在不行了。”

“他没有向政府缴纳土地出让金,就不能叫出让土地,所以这个地后来就批为划拨用地。”邓庆进介绍,张荣林用地是1997年审批,当年土地法规与现在不一样。

不过,1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,划拨土地主要用于国家机关、军事、基础设施和公益事业等用地。

“划拨土地一个主要特点,就是要体现公共利益。”湖南君见律师事务所律师李幼德认为,个人和商业用地需使用国有土地的,必须按程序缴纳土地使用权出让金。“既不涉及拆迁安置,又不涉及公共利益,国有土地无偿划拨给私人建房,这涉嫌违法。”